Objektiv ermittelter Immobilienwert und tatsächlich vereinbarter Preis

Wer eine Immobilie verkaufen, kaufen, vererben oder verschenken möchte, stößt schnell auf Begriffe wie Verkehrswert, Marktwert oder Kaufpreis. Im Alltag werden diese häufig gleichgesetzt – tatsächlich beschreiben sie jedoch unterschiedliche Sachverhalte. Gerade bei wichtigen Entscheidungen oder rechtlichen Fragestellungen kann diese Unterscheidung entscheidend sein.

Der Verkehrswert beschreibt den objektiv ermittelten Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren. Der Kaufpreis hingegen ergibt sich aus den individuellen Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer und kann daher deutlich vom Verkehrswert abweichen.

Verkehrswert – der objektiv ermittelte Immobilienwert

Der Verkehrswert, auch als Marktwert bezeichnet, ist in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert. Er beschreibt den Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann. Dabei werden ausschließlich objektive Merkmale der Immobilie berücksichtigt.

Hierzu zählen unter anderem:

• Lage und Umfeld
• Grundstücksgröße
• Wohn- bzw. Nutzfläche
• Baujahr und Bauweise
• Ausstattung
• Modernisierungsstand
• energetischer Zustand
• rechtliche Gegebenheiten wie Wegerechte oder Wohnrechte
• aktuelle Marktverhältnisse

Persönliche Beweggründe eines Käufers oder Verkäufers bleiben bei der Verkehrswertermittlung außer Betracht.

Das Ziel einer professionellen Wertermittlung besteht darin, einen nachvollziehbaren und unabhängigen Wert zu ermitteln, der auch gegenüber Gerichten, Behörden, Banken oder Versicherungen Bestand haben kann.

Marktwert – ein anderer Begriff für den Verkehrswert?

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Verkehrswert und Marktwert häufig unterschiedlich verwendet. Tatsächlich beschreiben beide Begriffe jedoch denselben objektiven Wert einer Immobilie.

Während das Baugesetzbuch den Begriff Verkehrswert verwendet, ist im internationalen Sprachgebrauch meist vom Marktwert die Rede. Inhaltlich gibt es hier keinen Unterschied.

Wichtig ist jedoch die Abgrenzung zum tatsächlich gezahlten Kaufpreis.

Kaufpreis – der tatsächlich vereinbarte Preis

Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer letztlich einigen.

Dieser kann über oder unter dem Verkehrswert liegen. Dafür gibt es zahlreiche Gründe:

• mehrere Kaufinteressenten treiben den Preis nach oben
• ein schneller Verkauf führt zu Preisnachlässen
• emotionale Kaufentscheidungen
• besondere Ausstattungsmerkmale
• familiäre Verkäufe
• persönliche Verhandlungen zwischen den Parteien

Der Kaufpreis spiegelt somit nicht zwangsläufig den objektiven Wert der Immobilie wider.

Warum unterscheiden sich Verkehrswert und Kaufpreis?

In der Praxis gibt es zahlreiche Situationen, in denen Kaufpreis und Verkehrswert voneinander abweichen.

Beispiel 1: Hohe Nachfrage

Ein Einfamilienhaus befindet sich in einer besonders gefragten Wohnlage. Mehrere Interessenten bieten gegeneinander. Obwohl der objektiv ermittelte Verkehrswert bei 640.000 Euro liegt, wird die Immobilie schließlich für 690.000 Euro verkauft.

Der Kaufpreis liegt über dem Verkehrswert.

Beispiel 2: Zeitdruck

Ein Eigentümer muss seine Immobilie kurzfristig verkaufen. Um schnell einen Käufer zu finden, akzeptiert er ein Angebot von 520.000 Euro, obwohl der Verkehrswert 570.000 Euro beträgt.

Der Kaufpreis liegt unter dem Verkehrswert.

Beispiel 3: Verkauf innerhalb der Familie

Eltern übertragen ihre Immobilie an ihre Kinder zu einem deutlich reduzierten Kaufpreis.

Auch in diesem Fall entspricht der vereinbarte Preis nicht dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie.

Wann ist der Verkehrswert besonders wichtig?

Eine professionelle Verkehrswertermittlung spielt insbesondere in folgenden Situationen eine wichtige Rolle:

Immobilienverkauf

Ein realistischer Angebotspreis erhöht die Verkaufschancen und schützt gleichzeitig vor finanziellen Nachteilen.

Erbschaft und Schenkung

Bei der Vermögensübertragung dient der Verkehrswert häufig als Grundlage für steuerliche Fragestellungen sowie für eine gerechte Vermögensaufteilung.

Scheidung

Bei der Aufteilung gemeinsamer Vermögenswerte schafft ein unabhängiges Gutachten Transparenz und kann Konflikte reduzieren.

Finanzamt

Behörden greifen bei steuerlichen Verfahren häufig auf Immobilienbewertungen zurück. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann dabei helfen, den tatsächlichen Immobilienwert nachvollziehbar darzustellen.

Gerichtsverfahren

In rechtlichen Auseinandersetzungen ist eine objektive und nachvollziehbare Wertermittlung oftmals unverzichtbar.