Immobilienbewertung bei Erbschaft
Unabhängiges Verkehrswertgutachten im Erbfall – transparent, nachvollziehbar und zum Stichtag.
Wenn eine Immobilie vererbt wurde, entstehen oft schnell Fragen: Welchen Wert hat das Haus oder die Wohnung wirklich? Welche Grundlage akzeptiert das Finanzamt? Und wie lässt sich eine faire Lösung in der Erbengemeinschaft finden?
Region: Büro in Stephanskirchen bei Rosenheim · Chiemgau & Metropolregion München · bundesweit nach Vereinbarung
Kurzüberblick
- Kurz erklärt: Ein Verkehrswertgutachten im Erbfall ermittelt den Marktwert einer geerbten Immobilie zum Stichtag – als Grundlage für Erbengemeinschaft, Miterben-Auszahlung oder Finanzamt.
- Für die Immobilienbewertung bei Erbschaft ist der Stichtag entscheidend (oft der Todestag).
- Der vom Finanzamt angesetzte Wert kann vom marktüblichen Verkehrswert abweichen.
- Ein Verkehrswertgutachten im Erbfall schafft Klarheit – z. B. für Aufteilung, Verkauf oder Auszahlung.
- In bestimmten Fällen kann ein Gutachten auch für den Nachweis eines niedrigeren Werts relevant sein (z. B. §198 BewG – ohne Rechtsberatung).
- Ablauf und Ergebnis sind transparent: Vor-Ort-Termin, Marktanalyse und nachvollziehbare Herleitung.
Wann ist eine Immobilienbewertung bei Erbschaft sinnvoll?
Eine geerbte Immobilie ist oft mehr als ein Vermögenswert – sie ist verbunden mit Emotionen, Erinnerungen und nicht selten auch mit unterschiedlichen Vorstellungen in der Familie. Genau hier hilft eine neutrale, unabhängige Immobilienbewertung.
Typische Anlässe für ein Verkehrswertgutachten bei Erbschaft sind:
Erbengemeinschaft:
Der Wert der Immobilie ist Grundlage für eine faire Aufteilung.
Typische Frage: „Wie hoch ist der Erbengemeinschaft Immobilie Wert, wenn eine Person im Haus bleiben möchte?“
Miterben auszahlen
Wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen will, braucht es eine belastbare Wertermittlung.
Typische Frage: „Wie kann ich Miterben auszahlen und dabei sicher sein, dass der Wert fair ist?“
Verkauf oder Vermietung
Entscheidungshilfe, ob ein Verkauf sinnvoll ist – und zu welchem Preis.
Finanzamt / Steuerliche Einordnung
Wenn für die Erbschaftsteuer ein Wert nachzuweisen oder ein Ansatz zu prüfen ist.
Nachlassregelung
Als Grundlage für Gespräche mit Notar, Steuerberatung oder innerhalb der Familie
Welches Gutachten ist im Erbfall sinnvoll?
- Nicht in jedem Erbfall braucht es sofort ein umfangreiches Gutachten. Je nach Ziel kann eine kurze Werteinschätzung (z. B. zur ersten Orientierung innerhalb der Familie) ausreichend sein – etwa, wenn Sie nur einen groben Marktwert für die nächsten Schritte benötigen.
- Wenn jedoch eine Erbengemeinschaft den Wert als Grundlage für eine faire Aufteilung braucht oder Miterben ausgezahlt werden sollen, empfiehlt sich häufig ein vollständiges Verkehrswertgutachten mit nachvollziehbarer Herleitung.
- Auch im Kontakt mit dem Finanzamt oder bei steuerlichen Fragestellungen ist in vielen Fällen eine stichtagsbezogene, dokumentierte Bewertung sinnvoll – damit die Wertermittlung klar begründet und transparent nachvollziehbar ist.
- In der kostenlosen Erstberatung klären wir gemeinsam, welches Gutachten in Ihrem Fall passend ist und welchen Umfang Sie wirklich benötigen.
Welcher Stichtag gilt im Erbfall?
Bei der Immobilienbewertung im Erbfall ist der Stichtag ein zentrales Thema. Gemeint ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Häufig ist das der Todestag (Stichtagprinzip), weil sich Marktpreise, Zustand, Modernisierungsstand oder Rahmenbedingungen mit der Zeit verändern können.
Warum ist das wichtig?
- Der Immobilienmarkt kann sich innerhalb weniger Monate spürbar verändern.
- Auch der bauliche Zustand (Schäden, Modernisierung) kann sich nach dem Erbfall verändern.
- Für die Dokumentation und Nachvollziehbarkeit braucht es eine klare Stichtagsbasis.
- Im Gutachten ist der Bewertungsstichtag eindeutig angegeben, und die gesamte Bewertung basiert durchgehend auf diesem Stichtag.
Finanzamt-Wert vs. Verkehrswert: Warum unterscheiden sich Werte?
Viele Mandanten fragen: „Warum weicht der Wert des Finanzamts von dem ab, was wir am Markt erwarten würden?“
Das liegt häufig daran, dass das Finanzamt je nach Fall mit typisierten Bewertungsansätzen arbeitet und nicht immer alle objektspezifischen wertrelevanten Faktoren vollständig abbilden kann, zum Beispiel:
- Bausubstanz, Modernisierungsgrad, Instandhaltungsrückstau
- Sonderausstattungen oder qualitative Merkmale
- Rechte und Belastungen (z. B. Wohnrecht, Nießbrauch – wenn relevant)
- Lage- und Mikrolagefaktoren (Straßenlärm, Zuschnitt, Hanglage etc.)
- Konkrete Marktdaten vergleichbarer Objekte zum Stichtag
Ein Verkehrswertgutachten setzt hier an: Es betrachtet die Immobilie detailliert, dokumentiert die Merkmale und leitet den Wert auf Basis anerkannter Verfahren nachvollziehbar her.
Wichtig: Es geht nicht darum, „gegen“ das Finanzamt zu arbeiten, sondern eine fachliche, nachvollziehbare Grundlage zu schaffen – insbesondere dann, wenn Werte erklärungsbedürftig sind.
Nachweis eines niedrigeren Werts (§198 BewG): Was bedeutet das praktisch?
In bestimmten Fällen kann es relevant sein, gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (häufig wird in diesem Zusammenhang §198 BewG genannt).
Wenn ein behördlicher Wertansatz den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie zum Stichtag nicht passend abbildet, kann ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten dabei helfen, den Wert fachlich nachvollziehbar darzustellen.
Wichtiger Hinweis: Ich leiste keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob ein Nachweis im konkreten Fall möglich oder sinnvoll ist und wie er einzureichen ist, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung oder einem Fachanwalt. Ich erstelle die stichtagsbezogene Wertermittlung als Grundlage.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt? (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert)
Die Wertermittlung erfolgt nach anerkannten Grundsätzen (u. a. im Rahmen der ImmoWertV). In der Praxis hängt das passende Verfahren vor allem von Objektart und Nutzung ab:
- Vergleichswertverfahren: Häufig bei Eigentumswohnungen oder wenn gute Vergleichsdaten vorliegen.
- Ertragswertverfahren: Typisch bei vermieteten Immobilien, Mehrfamilienhäusern oder Kapitalanlageobjekten.
- Sachwertverfahren: Häufig bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, wenn Vergleichsdaten begrenzt sind.
Im Gutachten wird transparent erklärt:
- welches Verfahren gewählt wurde,
- welche Daten zugrunde liegen,
- wie die Herleitung erfolgt,
- und wie Plausibilisierungen vorgenommen werden.
So entsteht ein belastbarer Verkehrswert für die Erbschaft, der transparent und nachvollziehbar dokumentiert ist.
So läuft das Verkehrswertgutachten im Erbfall ab
Damit Sie von Anfang an wissen, was Sie erwartet, ist der Ablauf klar strukturiert:
01
Kostenlose Erstberatung
Wir klären Anlass (z. B. Erbschaft / Erbengemeinschaft / Finanzamt), Stichtag und Ziel: Bewertung, Einordnung oder Entscheidungsgrundlage.
02
Unterlagen-Check
Sie erhalten eine kurze Checkliste. Fehlende Unterlagen werden gemeinsam eingeordnet – oft lässt sich vieles pragmatisch lösen.
03
Vor-Ort-Besichtigung
Objektaufnahme mit Blick auf die wertrelevanten Merkmale: Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Lage, Zuschnitt.
04
Markt- und Standortanalyse
Einordnung in den regionalen Markt (Rosenheim/Chiemgau/Region München) und Plausibilisierung anhand geeigneter Daten.
05
Wertermittlung
Auswahl und Anwendung des passenden Verfahrens – abhängig von Objektart und Nutzung (Vergleich/Ertrag/Sachwert).
06
Gutachten & Klärung
Sie erhalten das Gutachten und können offene Punkte klären. Gerade im Erbfall ist es wichtig, dass alle Beteiligten die Herleitung verstehen.
Was Sie erhalten: Inhalt und Umfang des Gutachtens
Sie bekommen ein stichtagsbezogenes Verkehrswertgutachten, das verständlich strukturiert und transparent hergeleitet ist.
Typische Bestandteile:
- Bewertungsanlass und Bewertungsstichtag
- Objektbeschreibung (Lage, Gebäude, Ausstattung, Zustand)
- Dokumentation der wertrelevanten Merkmale
- Markt- und Standortanalyse
- Herleitung des Verkehrswerts inkl. Annahmen und Rechenschritten
- Ergebnis: Verkehrswert (Marktwert) zum Stichtag
- Anlagen (z. B. Fotos, Unterlagenübersicht, relevante Auszüge)
Formulierungen werden dabei sachlich und vorsichtig gewählt. Ziel ist eine belastbare Grundlage für Kommunikation mit Behörden, Beratung und interne Abstimmungen – ohne unnötige Zuspitzung.
Unterlagen: Was wird für die Bewertung benötigt?
Je nach Objekt sind unterschiedliche Unterlagen sinnvoll. Häufig hilfreich sind:
- Grundbuchauszug (sofern vorhanden)
- Flurkarte / Lageplan
- Baupläne, Wohn-/Nutzflächenberechnung
- Energieausweis (falls vorhanden)
- Informationen zu Modernisierungen (z. B. Heizung, Fenster, Dach)
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Keine Sorge: In der Erstberatung klären wir, was wirklich benötigt wird und welche Unterlagen ggf. nachgereicht werden können.
Dauer & Kosten
Was ist realistisch?
Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten im Erbfall?
Das hängt u. a. von Objektart, Unterlagenlage und Terminen ab. In vielen Fällen ist eine Bearbeitung innerhalb weniger Wochen realistisch – besonders dann, wenn Unterlagen zügig vorliegen.
Was kostet eine Immobilienbewertung bei Erbschaft?
Die Kosten richten sich nach Umfang und Komplexität (Objektart, Größe, Rechte/Belastungen, Unterlagenlage). Sie erhalten nach der Erstberatung und einem kurzen Unterlagen-Check ein transparentes Angebot mit festem Leistungsumfang.
Über mich
Ich bin Verena Wörndl, Sachverständige für Immobilienbewertung in der Region Rosenheim/Chiemgau. Mein Anspruch ist eine unabhängige, nachvollziehbare Wertermittlung – besonders in sensiblen Situationen wie Erbschaft oder Erbengemeinschaft.
- Fokus auf regionale Marktkenntnis
- Klare, verständliche Gutachtenstruktur
- Transparente Herleitung statt “Black Box”-Wert
- Persönliche Betreuung vom Erstgespräch bis zur Rückfrage
Kostenlose Erstberatung zur Immobilienbewertung im Erbfall
Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen oder benötigen ein Verkehrswertgutachten (z. B. im Erbfall)? In der kostenlosen Erstberatung klären wir Anlass, Stichtag, Objektart und den passenden Umfang. Anschließend erhalten Sie ein transparentes Angebot.
Telefon
+49 174 914 37 57
info@sv-woerndl.de
Anschrift
Alpenblickweg 9
83071 Stephanskirchen
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FAQ
Immobilienbewertung bei Erbschaft
Wie wird der Wert einer Immobilie bei Erbschaft bestimmt?
Durch eine stichtagsbezogene Wertermittlung nach anerkannten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert) – abhängig von Objektart und Nutzung. Das Ergebnis ist der Verkehrswert (Marktwert) zum Stichtag.
Welcher Stichtag gilt im Erbfall?
In vielen Fällen ist der Todestag der relevante Bewertungsstichtag. Entscheidend ist, dass der Stichtag im Gutachten klar definiert und konsequent angewendet wird.
Ist der Finanzamt-Wert identisch mit dem Verkehrswert?
Nicht unbedingt. Der Finanzamt-Wert kann je nach Verfahren typisiert ermittelt sein. Ein Verkehrswertgutachten bildet objektspezifische Merkmale oft detaillierter ab.
Wann brauche ich ein Verkehrswertgutachten im Erbfall?
Typisch bei Erbengemeinschaft, Auszahlung von Miterben, Verkaufsentscheidungen oder wenn für steuerliche Zwecke eine nachvollziehbare Bewertung benötigt wird.
Kann ich einen niedrigeren Wert nachweisen (§198 BewG)?
In bestimmten Konstellationen kann ein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts relevant sein. Ob das im konkreten Fall sinnvoll oder möglich ist, sollten Sie mit Steuerberatung oder Rechtsberatung klären. Ein Gutachten liefert die fachliche Grundlage.
Was, wenn eine Erbengemeinschaft sich nicht über den Wert einig ist?
Ein unabhängiges Gutachten schafft eine neutrale Basis. Es hilft, Diskussionen zu versachlichen und eine faire Lösung zu finden (z. B. wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen will).
Welche Unterlagen benötigen Sie?
In der Regel werden ein aktueller Grundbuchauszug, Baupläne, eine Flächenberechnung sowie Angaben zu durchgeführten Modernisierungen benötigt; bei vermieteten Objekten zusätzlich die bestehenden Mietverträge. Nach einem ersten Beratungsgespräch erhalten Sie hierzu eine übersichtliche Checkliste.
Wie lange dauert die Bewertung?
Je nach Objekt und Unterlagenlage meist einige Wochen. In dringenden Fällen lässt sich der Ablauf oft priorisieren – bitte in der Erstberatung ansprechen.
Was kostet eine Immobilienbewertung bei Erbschaft?
Die Kosten hängen von Umfang und Komplexität ab. Sie erhalten nach einem kurzen Unterlagen-Check ein transparentes Angebot.