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Immobilienbewertung fürs Finanzamt

Verkehrswertgutachten als Nachweis bei Steuerwert, Erbschaft & Schenkung

Rosenheim · Chiemgau · Region München

DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert · Dipl.-Sachverständige (DIA) · unabhängig

Kostenlose Erstberatung

Wann lohnt sich ein Verkehrswertgutachten fürs Finanzamt?

Ein Gutachten ist besonders dann relevant, wenn es um Geld geht – also um die Frage, ob Sie aufgrund eines zu hohen Steuerwerts mehr zahlen als notwendig.

Typische Fälle:

  • Erbschaft / Erbfall: Der vom Finanzamt angesetzte Immobilienwert beeinflusst die Steuerberechnung.
  • Schenkung / Übertragung: Auch hier ist der festgestellte Wert oft zentral.
  • Steuerwert wirkt zu hoch: Sie vermuten, dass Zustand, Modernisierungen oder Lagefaktoren nicht richtig berücksichtigt wurden.
  • Grundsteuerwert / Bescheid: Je nach Situation kann eine fachliche Einordnung hilfreich sein.

Tipp: Wenn bereits ein Bescheid vorliegt, kann in einer Erstberatung geprüft werden, ob ein Gutachten als Nachweis wirtschaftlich sinnvoll erscheint.

Wie ich Sie konkret unterstütze

Wenn der Steuerwert zu hoch wirkt, zählt am Ende vor allem eins: eine nachvollziehbare, stichtagsbezogene Bewertung, die die Besonderheiten Ihrer Immobilie sauber abbildet.

Angebot anfordern

Erstprüfung: Anlass & Stichtag

Was wurde vom Finanzamt angesetzt – und ist das im Einzelfall plausibel?

Wirtschaftlichkeit & Vorgehen

Lohnt sich ein Verkehrswertgutachten im Verhältnis zum möglichen steuerlichen Effekt?

Verkehrswertgutachten als Nachweis

Stichtagsbezogene Wertermittlung – methodisch sauber, transparent aufgebaut und nachvollziehbar dokumentiert.

Dokumentation & Übergabe

Wertmindernde Faktoren klar darstellen – anschließend Übergabe des Gutachtens inkl. Rückfragenrunde.

Immobilienbewertung durch das Finanzamt: Wie wird der Wert ermittelt?

Bei der Finanzamt-Immobilienbewertung werden in der Regel standardisierte Verfahren eingesetzt. Das bedeutet: Die Bewertung basiert auf Datenmodellen und Parametern, nicht auf einer individuellen Objektanalyse vor Ort.

Typische Einflussgrößen sind:

Bodenrichtwert und Grundstücksdaten

Wohn-/Nutzfläche, Gebäudeart, Baujahr

pauschale Faktoren (je nach Bewertungslogik)

teils modellhafte Annahmen zur Ausstattung und zum Zustand

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) – was bedeutet das? ​

Wenn der festgestellte Steuerwert über dem tatsächlichen Marktwert liegt, kann unter bestimmten Voraussetzungen der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich möglich sein (häufig wird hier § 198 BewG genannt).

Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist dafür in der Regel die belastbarste Form der Dokumentation, weil es:

  • den Stichtag sauber abbildet,
  • den Wert methodisch herleitet,
  • und die relevanten Merkmale transparent dokumentiert.

Wichtig: Eine Anerkennung erfolgt immer im Einzelfall durch die zuständige Behörde. Ein Gutachten kann jedoch eine klare, fachliche Grundlage für die weitere Klärung bieten.

 

Warum das Finanzamt Immobilien häufig zu hoch bewertet

Viele Anfragen entstehen aus genau diesem Gefühl: „Das Finanzamt bewertet meine Immobilie zu hoch.“ Das kann passieren, wenn die standardisierte Bewertung wichtige Objektmerkmale nur eingeschränkt abbildet.

Häufige Gründe für Abweichungen: 

01

Instandhaltungsstau oder sanierungsbedürftiger Zustand

02

Modernisierungsbedarf, der im Modell nicht angemessen berücksichtigt ist

03

Mikrolage (z. B. Lärm, Zuschnitt, Nachbarschaft, Ausrichtung)

04

Sonderfaktoren wie Rechte/Belastungen (z. B. Wohnrecht/Nießbrauch) – je nach Fall relevant

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Welches Gutachten ist fürs Finanzamt geeignet?

Nicht jede „Bewertung“ ist ein Gutachten. Für steuerliche Zwecke braucht es in der Regel eine Form, die:

  • nachvollziehbar aufgebaut ist,
  • methodisch sauber arbeitet,
  • und den Marktwert stichtagsbezogen herleitet.

In der Praxis gilt:

  • Online-Rechner (Immobilienbewertung Finanzamt Rechner) liefern oft nur grobe Richtwerte und arbeiten mit pauschalen Annahmen.
  • Maklerpreiseinschätzungen sind meist verkaufsorientiert und nicht als behördlicher Nachweis gedacht.
  • Ein Verkehrswertgutachten ist die fachlich fundierte und dokumentierte Lösung, wenn der Wert gegenüber einer Behörde nachvollziehbar dargestellt werden soll.

Ablauf: Immobilienbewertung fürs Finanzamt – Schritt für Schritt

01

Kostenlose Erstberatung

Wir klären Anlass (z. B. Erbschaft/Schenkung), Stichtag und Ziel: Bewertung / Nachweis / Einordnung.

02

Unterlagen-Check

Sie erhalten eine Checkliste – fehlende Unterlagen werden gemeinsam eingeordnet.

03

Vor-Ort-Besichtigung

Objektaufnahme mit Blick auf die wertrelevanten Merkmale (Zustand, Ausstattung, Lage).

04

Markt- und Standortanalyse

Einordnung in den regionalen Markt (Rosenheim/Chiemgau/Region München) und Plausibilisierung.

05

Wertermittlung

Auswahl des geeigneten Verfahrens (je nach Objekt und Nutzung) und Ableitung des Verkehrswerts.

06

Gutachten & Klärung

Transparente Dokumentation, stichtagsbezogene Bewertung – Übergabe des Gutachtens inkl. Rückfragen.

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Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Je nach Objektart und Fallkonstellation typischerweise:

  • Grundbuchauszug (falls vorhanden)
  • Flurkarte/Lageplan
  • Grundrisse, Wohn-/Nutzflächenberechnung
  • Baujahr, Baubeschreibung, Angaben zu Modernisierungen
  • Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
  • Energieausweis (falls vorhanden)
  • Bescheid / Schreiben / Stichtag (wenn bereits vorhanden)

Im Erstgespräch klären wir, was in Ihrem Fall wirklich nötig ist.

Vertrauen & Qualifikation – wer bewertet Ihre Immobilie?

Ich bin Verena Wörndl, unabhängige Sachverständige für Immobilienbewertung im Raum Rosenheim, Chiemgau und Region München. Meine Gutachten sind stichtagsbezogen, nachvollziehbar aufgebaut und auf eine klare Dokumentation ausgelegt.

Qualifikation & Arbeitsweise:

  • DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert
  • Dipl.-Sachverständige (DIA)
  • Unabhängig (keine Makler- oder Verkaufsinteressen)

Warum Kunden mich beauftragen:

  • Behördentaugliche Dokumentation: transparent, strukturiert, nachvollziehbar
  • Stichtagsbezogene Wertermittlung: sauber hergeleitet, mit klaren Annahmen
  • Regionale Marktkenntnis: realistische Einordnung im lokalen Markt (Rosenheim/Chiemgau/Region München)
Kostenlose Erstberatung vereinbaren

Kostenlose Erstberatung – Finanzamt & Steuerwert

Sie möchten den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen oder benötigen ein Gutachten? In der kostenlosen Erstberatung klären wir Objektart, Anlass und den passenden Umfang. Danach erhalten Sie ein Angebot.

Telefon

+49 174 914 37 57

E-Mail

info@sv-woerndl.de

Anschrift

Alpenblickweg 9
83071 Stephanskirchen

Anfrage senden – ich melde mich kurzfristig zurück

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Regionaler Bezug: Rosenheim, Chiemgau & Region München

Für eine realistische Wertermittlung ist die Einordnung in den regionalen Markt entscheidend. Durch Vor-Ort-Termine und Kenntnis lokaler Gegebenheiten im Raum Rosenheim, Chiemgau und der Region München können wertrelevante Faktoren präzise berücksichtigt werden – ohne pauschale Annahmen.

FAQ

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung beim Finanzamt

Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?

In der Regel über standardisierte Bewertungsmodelle, die auf Datenparametern basieren und nicht zwingend eine Vor-Ort-Besichtigung beinhalten.

Eine fachliche Prüfung kann zeigen, ob ein Verkehrswertgutachten als nachvollziehbarer Nachweis sinnvoll ist.

Damit ist grundsätzlich die Möglichkeit gemeint, einen niedrigeren Marktwert stichtagsbezogen und nachvollziehbar zu dokumentieren.

In vielen Fällen ist ein dokumentiertes Verkehrswertgutachten die geeignete Form, wenn ein Wert gegenüber einer Behörde nachvollziehbar dargestellt werden soll.

Rechner liefern meist nur Richtwerte, weil sie mit pauschalen Annahmen arbeiten und Besonderheiten (Zustand, Mikrolage, Rechte) nicht sauber abbilden.

Das hängt von Objekt, Unterlagenlage und Komplexität ab. Nach dem Erstgespräch kann ein realistischer Zeitrahmen eingeordnet werden.

Grundbuch/Lageplan/Grundrisse/Flächen/Modernisierungen – Details werden im Erstgespräch abgestimmt.